日本では少子高齢化や人口減少に伴い、空き家の数が年々増加しています。
総務省の統計によると、全国の空き家率は過去最高水準に達しており、管理が行き届いていない空き家が社会問題となっています。
空き家を放置していると、犯罪者の拠点に使われたり、治安の悪化や火災の原因になるなど、さまざまなリスクがあります。
地域の安全を守るためには、空き家を適切に管理し、入居者を募ったり、その他の用途として使用するなどの運用をすることがとても重要ですので、行政としても空き家対策にたくさんの補助を出したり、放置されている空き家の持ち主に税制上のペナルティを課すなどさまざまな対策を講じています。
そんな空き家を賢く管理するにはどうすれば良いでしょうか？
また、空き家の管理にはどれくらいのコストがかかるものでしょうか？
今回の記事では、空き家を放置するリスク、空き家を管理するのにかかる費用の相場、空き家を上手に運用する方法など、今日本を悩ませている空き家問題にフォーカスして解説していきます。
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＜目次＞ |
空き家を放置するリスク
日本では空き家の増加が深刻な問題となっています。
総務省の「住宅・土地統計調査」によると、日本の空き家率は年々上昇しており、2023年の調査では全国の住宅の約13.6%が空き家であるという衝撃の結果がでています。
空き家を放置すると、所有者にとってさまざまなリスクが発生します。
「誰も住んでいないから問題ない」 と放置していると、知らぬ間に大きな負担がかかる可能性があります。
この章では、空き家を放置することの防災・防犯・税制上のリスクについて詳しく解説します。
防災上のリスク（火災の発生や地震による倒壊）
①火災のリスク
空き家は、火災のリスクが高いという大きな問題を抱えています。
特に、管理が行き届いていない空き家では、不審火や予期せぬ火災が発生するリスクがより高まります。
- 不審火（放火）
→ 人気のない空き家は放火の標的になりやすい - 老朽化した電気配線
→ 古い電気設備がショートして火災の原因に - 庭に溜まった枯れ葉やゴミ
→ ちょっとした火種で延焼しやすい
一度火災が発生すると、周囲の住宅にも被害が及び、近隣住民とのトラブルになることもあります。
高額な賠償問題に発展するおそれもありますので、空き家を適切に管理し、火災を未然に防ぐことが大切です。
②地震や台風による倒壊リスク
日本は地震や台風の多い国です。
長年放置された空き家は、建物の耐久性が低下し、大きな地震や強風で倒壊する危険性が高まります。
空き家が倒壊すると、通行人を巻き込んでしまったり、隣家に倒れかかることで損害賠償の責任を問われる可能性もあります。
また、倒壊リスクの高い空き家は、自治体から危険建築物として勧告を受けることもあります。
倒壊した空き家の撤去費用は数百万円規模になることも。
防犯上のリスク（犯罪の拠点に使われる）
空き家は、犯罪者にとって「絶好の隠れ家」となりやすいです。
特に、周囲に人の気配がない空き家は、不審者が入り込みやすく、犯罪の温床になりやすいという問題があります。
長期間誰も訪れない空き家は、不審者やホームレスに占拠されるリスクがあります。
違法に住みつかれた場合、退去させるために法的手続きを取らなければならず、時間と費用がかかることも。
また、空き家が窃盗や薬物取引、放火などの犯罪に使われるケースもあります。
特に、都市部の空き家は特殊詐欺グループの「アジト」 になることも。
こうした犯罪が発生すると、空き家の所有者にも管理責任が問われる可能性があるため、空き家の放置は非常に危険です。
税制上のリスク（特定空き家の指定）
空き家を放置することが、税金の負担増につながることもあります。
①「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍に
自治体は、管理が不十分な空き家を「特定空き家」に指定することができます。
「特定空き家」と認定されてしまう条件には、「建物が著しく傷んでいる」、「倒壊の危険がある」、「衛生環境を悪化させている」、「周囲の景観を著しく損なっている」などがあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税額が最大6倍に増加する 可能性があります。
②行政代執行のリスク（解体費用の負担）
「特定空き家」に認定されると、自治体から「改善命令」 が出されることがあります。
これを無視して対応しないと、最終的に行政が強制的に解体する「行政代執行」が行われることがあります。
この場合、解体費用はすべて所有者負担となり、数百万円規模の請求が発生する可能性があります。
空き家の管理にはいくらかかる？管理費用の相場
空き家の管理費用は、その状態や立地、管理の内容によって大きく異なります。
この章では、空き家の管理にかかる主な費用の相場について解説します。
空き家管理費の内訳
空き家の管理には、以下のような費用が含まれます。
これらの費用は、管理を代行する専門業者に依頼する場合の相場をもとにしています。
①定期点検・巡回管理
空き家を放置すると、建物の劣化が進んでしまうため、定期的な点検が重要です。
巡回管理では、建物の外観や周辺環境をチェックし、破損や不具合、汚れの確認を行います。
【相場】
- 月1回の巡回
5,000円〜10,000円（1回あたり） - 年間契約
60,000円〜120,000円（年額）
②清掃・草刈り
空き家の敷地や周囲が雑草やゴミで荒れると、景観が悪くなり、防犯上、防災上、衛生上などさまざまなリスクが発生します。
また、管理者に対する責任も生じるため、定期的な清掃や草刈りが必要です。
【相場】
- 草刈りや清掃（1回あたり）
10,000円〜20,000円 - 季節ごとの草刈り（年間契約）
30,000円〜60,000円
③住宅設備の点検・維持管理
誰も住んでいない物件であっても、建物の設備（給湯器やエアコン、配管、電気設備など）を定期的に点検・清掃し、故障を防ぐことが重要です。
定期点検することで、将来的な大きな修繕費用を抑えたり、故障による事故を未然に防ぐことができます。
【相場】
- 設備点検（年1回）
10,000円〜20,000円（1回あたり） - 住宅設備（例えば、エアコン清掃）
5,000円〜10,000円（1回あたり）
④イレギュラー対応（不具合修繕・破損対応）
空き家で急な水漏れや電気設備の故障などのトラブルが発生した場合、応急修理などのイレギュラーな対応が必要となることがあります。
【相場】
- 出張費用
3,000円〜10,000円（1回あたり） - 修繕（応急処置）
5,000円〜30,000円（1回あたり）
管理業者に依頼する場合の費用相場
専門業者に空き家の管理を全面的に依頼する場合、業者によって費用は異なりますが、概ね以下のような料金が相場となっていることが多いです。
①空き家管理の基本料金
多くの空き家管理業者は、月額料金で管理業務を受託しています。
この料金には、巡回管理、基本的な点検、報告書作成などの作業費が含まれるのが一般的です。
【相場】
- 月額基本料金（巡回管理込み）
10,000円〜20,000円 - 年間契約（1年間通して管理）
120,000円〜240,000円
②オプションサービス（草刈り、清掃、修繕など）
草刈や清掃、修繕などの作業は、オプション料金となることが多いです。
【相場】
- 草刈り＆清掃（1回あたり）
10,000円〜20,000円 - 住宅修繕（ドア修理や壁の軽微な修繕など）
5,000円〜30,000円 - 大規模修繕（屋根や外壁の修理など）
100,000円〜500,000円（規模により異なる）
③1回ごとの単発管理
空き家管理の業者には、月極の定期契約ではなく、1回ごとの単発管理を依頼することもできます。
【相場】
- 巡回（1回あたり）
5,000円〜10,000円 - 特定の作業（草刈り、清掃など）
10,000円〜30,000円
管理費用の総額目安
空き家の管理にかかる費用の総額は、依頼する管理内容や物件の規模に応じて異なります。
一般的な費用の目安は、以下のような感じです。
【年間の管理費用（基本管理＋清掃・草刈りなどのオプション込み）】
- 小規模な物件
約12万円〜20万円 - 中規模な物件
約20万円〜40万円 - 大規模な物件（広い敷地や複数階の家）
約40万円〜60万円
空き家をうまく活用するには？
先の章でも述べましたように、空き家を放置することはリスクが非常に多いため、建物を適切に管理するためにも、上手な空き家の活用法を模索することが重要です。
適切な活用方法を選べば、空き家の放置リスクを回避できるとともに、収益を出せる可能性もあります。
この章では、空き家の代表的な活用方法をいくつか紹介します。
①賃貸に出す
空き家を賃貸物件として貸し出す方法です。
特に、都市部や交通の便が良い地域では、賃貸需要が高いため、安定した収入を得ることができます。
住宅として賃貸する場合、賃料相場を調査して、相場に見合った金額を設定することが大切です。
入居者が決まると、定期的な家賃収入が得られ、空き家の管理にも役立ちます。
②民泊に利用する
空き家を民泊として利用するのもおすすめです。
民泊ビジネスは、観光地や都市部で特に人気があります。
最近では民泊サービス（AirbnbやBooking.comなど）が充実しており、手軽に旅行者とマッチングすることができます。
【民泊の運営方法】
- 民泊の登録
→ 日本では、民泊を営むには地方自治体に登録が必要です（「住宅宿泊事業法」に基づく）。 - 施設の整備
→ 快適に滞在できるように家具や備品を整え、インターネット設備なども敷設します。掃除などの管理体制を構築するのも重要です。 - ゲストの選定
→ 予約サービスサイトによっては、ゲストのレビューや評価を確認することもできます。貸出の際は、信頼できるゲストに限定することが重要です。
③事務所や店舗として利用する
空き家を事務所や店舗にする方法です。
空き家を事務所として活用すれば、家賃や建物の管理・維持費をビジネスの収益で賄うことができますので、自営業やフリーランスの仕事をしている人に特におすすめの活用法です。
住宅ローンが残っている物件の場合、家賃を経費として計上することができるなど、税制上のメリットもたくさんあります。
空き家を事務所に！おそうじ革命のFCビジネスで空き家を有効活用しませんか？
この記事では、
- 空き家を放置すると防災上、防犯上、税制上でさまざまなデメリットがある
- 建物の荒廃が進むと、行政から特定空き家に指定されることがある
- 特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる
といった、空き家のリスクを解説させていただきました。
こうしたリスクを避けるためには、空き家を適切に管理する必要があります。
しかし、誰も住んでいない空き家を、毎月お金を払って管理するのも勿体無い話ですよね。
そんな方に向けて、この記事では空き家をしっかり管理しつつうまく運用する方法についてもご紹介させていただきました。
空き家をビジネスなどにうまく活用できれば、収益を出しながら空き家を管理することができるため一石二鳥です。
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